您当前的位置:网站首页» 在线服务» 热点问答
如何解决人防工程纠纷?
贵州省人民防空(交通战备)信息网 www.gzsrf.gov.cn 2017年06月28日14:54 来源: 质监站
字体:TTT 打印本页 浏览:

    1997年的《人民防空法》没有明确规定人防工程的产权问题,10年后,《物权法》仍然没有对此问题进行明确,人防工程的产权一直处于法律真空状态,并使其衍生的各种法律关系呈复杂化,人防工程在使用和收益上频频产生分歧。人防工程矛盾的日渐突显,使研究和解决人防工程问题,充分发挥其“平战结合”的特殊效用成为社会关注的焦点。

    [镜头一]北京海淀区华清嘉园小区九业主起诉索要人防工程产权败诉
    2000年底,九名业主以预购形式先后购买了华清嘉园甲15号楼的房屋。房屋交付使用后,北京海淀区人民防空办公室将华清嘉园甲15号楼地下二层人防工程出租给华润置地(北京)物业管理公司,每年租金2万元。之后,华润置地公司又将该楼人防工程转租给舒展休闲健身中心,而该健身中心又将人防工程转租给50余户外来民工居住使用。九名业主认识,人防工程属于公共服务设施,是共用设施,业主应为该人防工程的投资人及所有权人,故向法院提起诉讼,要求将华清嘉园甲15号楼地下人防工程的所有权确定为业主所有;海淀区人防办立即清退华清嘉园甲15号楼地下人防工程内居住的闲杂人员;返还租金人民币2万元等。在庭审中,九名业主提交了北京市人防办的《关于人大代表对人防工程产权问题的回复》等证据材料。
    一中院审理后认为,北京市人防办在《回复》中并未确认防空地下室所有权的归属,《回复》并不具有确认业主对防空地下室享有所有权的证据效力。九名业主在签订合同时应已明知共所购买的商品房面积中并不包括防空地下室,但并未提出任何异议。这表明业主在确立商品房买卖合同关系时应明知其所支付的购房款的对价并不包括防空地下室,因此即使修建该防空地下室的成本确为各业所分担,但其在出资时缺乏主观能动性,也就并非法律意义上的“投资”行为。据此一中院作出驳回九名业主诉讼请求的终审判决。
    [镜头二]业主购买地下车位,属人防工程被判无效
    2003年1月23日,业主白先生与北京东和嘉业房地产开发有限公司就有关购买车位一事,签订了两份车位《保留单》。双方约定,白先生以每个车位96,000元的价格购买东和嘉业公司开发的交大花园小区地下车库的D39和D46两个车位,并按每个车位500的标准向东和嘉业公司交付车位保留款。此后,白先生准备购买小轿车,多次与东和嘉业公司交涉购买车位事宜,均遭到拒绝,故起诉至法院,要求东和嘉业公司将该地下车库的两个车位按双方约定出售给白先生。
    在庭审中,东和嘉业公司辩称地下车库二层属人防工程,其无权处置上述车位,并主张其与白先生签订的《保留单》无效。另查,交大花园地下车库二层含人防5,663.39平方米,属不可出售范围。
  法院审理后认为,当事人订立的合同不得违反行政法规的强制性规定。现经法院向北京市建设委员会核实,位于交大花园小区地下车库二层属人防工程,东和嘉业公司并非产权人,目前无法进行买卖过户,故东和嘉业将地下车库出售白先生,属无权处置,双方就车位买卖签订的协议,应属无效。据此,法院依法判决白先生与东和嘉业公司签订的两份车位《保留单》无效,并驳回白先生的全部诉讼请求。
  人防工程产权问题——法律没有明确界定产权归属
  《人民防空法》没有对人防工程的产权做出明确的界定,但是从相关的规范性文件,笔者对其性质有初步的认定:
    1、《人民防空国有资产管理规定》([1998]国人防办字第21号)第二条:“人防国有资产是国防资产组成部分,是指人防主管部门及所属单位占有、使用及管理的,在法律上确为国家所有,能以货币计量的各种经济资源的总和。即指人防部门占有、使用的国有资产和管理的人防工程、指挥、通信、警报设施等两大部分资产。”
    2、国家国防动员委员会、国家发展计划委员会、建设部颁发的《人民防空工程建设管理规定》([2003]国人防办字第18号)第四条:“人民防空工程建设属于国防工程建设和社会公益事业建设。”第五十九条规定:“由单位、个人投资建设或者连同地面建筑体购置的防空地下室,平时由投资者或使用者按照有关规定进行维护、管理和使用,战时由人民防空主管部门统一安排。”但是这一规定也没有明确产权归属,只是说明投资者平时对人防工程具有使用权和维护管理的责任。
  从以上规定,我们可以看出,人防工程虽然没有明确的产权归属,但是在实践中是参照国有资产来进行使用和管理的,比如,人防工程在商品房销售中属不可出售范围,其使用必须得到人防主管部门的行政许可。
  谁投资,谁收益——人防工程能否由全体业主共有
  (一)谁投资,谁收益
    1997年《人民防空法》第五条规定:“……人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”。
  按照这项规定,很多商品房小区的业主认为自己是人防工程真正的投资人,要求对小区的人防工程进行共同管理和共同使用。2004年,北京人防办在《关于人大代表对人防工程产权问题的回复》中指出:“城市居住小区的人防工程投资建设是社会投资建设的性质,因为它纳入了商品房综合开发成本,每个购买商品房的人都是投了资的。因此,‘认为居住小区内的人防工程其产权归属全体业主,实行共有、共管’,对这一观点简单看来,有一定的合理性。”
    但是,在华清嘉园的案例中,我们可以看出,法院的认定是严格以业主购买的商品房面积为依据,认为业主在人防工程的“投资”上,缺少主观能动性,因此判决业主败诉。
  在此之后,就有学者指出:“从北京市首例人防工程所有权确认案判词看,海淀法院实际上从人防办对人大代表质询的《回复》中‘城市居住小区的人防工程真正投资人是购买商品的业主们’的立场倒退了,即否定了人防办已经承认的业主是‘法律意义上的投资人’的立场。”
  (二)司法解释征求意见稿的启示
    2008年6月,《最高人民法院关于审理涉及物业权益纠纷案件的若干规定(征求意见稿)》第十七条,在地下车库权利归属原则的确定中规定:“有关当事人对地下车库权利的归属没有约定或者约定不明确,在建设单位等不能证明其没有将该部分建造成本分摊至商品房建设成本的,应当确定为全体业主共有”。
    这项规定,虽然没有明确涉及人防工程。但给人防工程纠纷的解决提供了启示,即在相关权利归属未明确的情况下,开发建设单位负有证明争议竞争的建造成本未分摊入商品房建设成本的责任,否则,相关的权利应该为业主共有。
    《江苏省物业管理条例》人防工程相关规范解读
  新修订的《江苏省物业管理条例》(以下简称《条例》)于2013年5月1日实施。这次《条例》修订,省民防局高度重视,见势早,起步快,针对人防工程权属不明确,平时使用与维护管理矛盾突出,维护资金与维护责任不落实的实际情况,及时提出了修改意见,在省政府、省人大领导和有关部门的大力支持下,在全社会高度关注、广大群众的广泛参与下,较好地达成了修改目标。这将为我省今后人防工程平时的维护和使用的管理提供重要的法律保障。
    一、修订的主要内容
    《条例》涉及民防的修改主要有4条,分别是第39条、第61条、第66条和第89条(具体内容附后),基本上都是新增加内容。另外有删去内容的1 条(2003版第26条第3款,“配套使用的地下室、底层架空层等附属设施、附属设备、共用部位属全体业主共有”)。
  (一)强化民防机关的监管职能
  《条例》第39条规定了新建住宅小区的交付条件,强调了建设单位的交付义务。该条第二款第(一)项规定:“建设工程竣工验收合格,取得规划、公安、消防、环境保护、民防等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案”;第(三)项规定:“教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、社区服务以及人民防空等公共服务设施已按照规划设计要求建成”。
  这一条规定强化了民防机关在建设工程立项规划、质量监督、竣工的专项验收与备案等方面的监管职能。
  (二)强调人民防空工程的保护
  《条例》第61条主要是规定了对物业使用的总体要求。该条第二款规定:平时开发利用人民防空工程设施,不得影响其战时防空效能和应急避难功能。
  这一条规定主要涉及人防工程平时开发利用管理、人防工程保护方面的内容,明确了主管部门和相对人的义务与职责,强化了民防机关对人防工程平时使用方面的监管职能。
  (三)细化落实了人防工程“不得出售”规定
    2008年9月1日施行的《江苏省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》,已经明确做出人防工程“不得出售”的规定。这次《条例》第66条第二款规定:“物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,出租的租赁期限不得超过三年,不得将停车位出售、附赠。”
  向全体业主开放,是强调人防工程具有共用性质,每一位业主不管是否拥有停车需求,平等享有使用人防工程的权利。当然,这并不表示人防工程为全体业主共有。
  不超过三年和不得附赠的规定,主要解决变相出售问题。考虑到人防法修订将会对人防工程权属问题做出安排,如果规定时间太长,不利于法律法规的衔接。再就是考虑物价变化因素,较短期限有利于保证人防工程维护资金质量。
  (四)确保人防工程维护资金落实
  《条例》第66条第三款是经费条款,规定:“人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金,应当依照有关规定,用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出,有剩余费用的按照本条例第六十五条第一款规定使用。管理办法和具体收费标准由省价格行政主管部门会同物业管理、民防等行政主管部门制定并公布。”
  这一规定最重要的含义是再次确认了人防工程平时“有偿使用”“使用与维护责任相一致”原则。人防工程平时用作停车位收取的汽车停放费或者租金,首先应当满足人防工程维护管理需要,“有剩余的”才能做出其他安排。这个“需要”是多少,由政府有关部门根据实际情况研究确定,必要时还会做出调整。
  (五)加大对四种违法情形的处罚力度
  《条例》第89条规定:“违反本条例第六十六条第二款规定,将平时用作停车位的人民防空工程不向全体业主开放、出租停车位的租赁期限超过三年或者将停车位出售、附赠的,由县级以上民防行政主管部门责令限期改正,没收违法所得;逾期不改正的,处五万元以上二十万元以下罚款。”

我要推荐我要纠错定制  
上一篇:
下一篇:
相关文章    
· 国防主题公益宣传,如何奏响时代强音 2017-08-22
· 如何准备应急食物 2017-07-10
· 一流军队如何设计战争?武器装备来说话! 2017-04-07
· 防灾减灾宣传 :遭遇滑坡及泥石流如何避灾 2017-01-16
· 空袭后在建筑物内人员如何自救互救 2016-11-30
· 紧急情况下如何在地铁车站内疏散 2016-09-07
· 空袭后在建筑物内人员如何自救互救 2016-04-28
网站地图 | 联系我们 | 设为首页 | 加入收藏 | 网站帮助
版权所有©贵州省人民防空办公室  贵州省交通战备办公室
贵州省民防局  贵州省一级火箭落区指挥部
管理:贵州省人防法规宣传处  单位地址:贵阳市南厂路310号 E-mail:gzsrf@gzsrf.gov.cn
邮政编码:550002 黔ICP备05001730号-1 技术支持:贵州博虹科技有限公司